商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段鼎冠策略，向着全门类、全资产的成熟方向迈进
2025年12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。
随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。
初步明确“1+3+N”政策框架
根据商业不动产REITs制度体系安排，监管部门初步明确了“1+3+N”政策框架：“1”为《公告》，“3”指《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（下称《通知》）及2项工作规程，“N”指沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等制定的17项配套规则。
《公告》作为纲领性文件，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。
配套规则从几个方面进行了系统性细化：
首先，系统化完善了REITs准入标准。配套规则明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排。合规性审核重点将聚焦保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，包括权属证书、关键合规手续等，进一步提升审核的针对性、适应性。
其次鼎冠策略，推动建立了更为市场化的机制安排。配套规则研究建立了与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求；严格规范回收资金用途，参照股票、公司债券监管要求，明确回收资金使用应符合国家宏观政策，遵守国家产业政策、外汇管理和有关法律法规规定，不得用于购置商品住宅用地。
再其次，推进了REITs市场扩容扩围。配套规则支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月。
最后，优化了审核机制并强化发行监管。配套规则将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日；制定发布招募说明书编制指南，引导市场参与主体遵循REITs产品特性与市场规律编制募集文件。同时，证券交易所将通过现场督导等方式，严把REITs发行上市准入关。
符合条件的市场参与主体即可申报项目
上证报记者获悉，本次规则制定修订工作总体遵循原制度框架，以最小且必要变动为原则，主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性、适应性，对不同领域REITs作出“分类管理、分类施策”的针对性安排。
按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，商业不动产REITs分阶段推进试点工作，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”，聚焦重点区域和优质项目，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环。
一是筛选优质项目，高标准稳起步。自制度规则发布实施之日起，市场参与主体可直接向证监会、证券交易所申报。
上证报记者获悉：商业不动产REITs试点初期，监管部门将严把发行上市质量关、合规关和风险关。重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。
二是压实中介机构把关责任。坚持“申报即担责”原则，监管部门将持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。
三是防风险、强监管。具体而言：做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件；持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制。
REITs市场向全门类、全资产的成熟方向迈进
在业内人士看来，商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。
上述人士表示，当前推出商业不动产REITs试点，并非简单拓展资产类型，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排，能够把REITs功能有效发挥与资本市场发展的一般规律更好结合起来。
上证报记者获悉，下阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略。两大领域REITs将各自发挥优势、协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。
一方面，基础设施领域REITs更多承担“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用。
另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高鼎冠策略，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。
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